土地家屋調査士に関する質問

出張相談は料金がかかるのですか?

当事務所の営業エリア内であれば出張相談も無料です。(それ以外のエリアでは別途交通費などがかかる場合がございます。)
ただし、土地家屋調査士業務は現地調査が必要なことから営業エリアが限られてしまいます。当事務所では、岐阜県海津市周辺地域(海津市、安八郡、輪之内町、養老町、大垣市南部、羽島市エリア)が営業エリアとなっておりますので、海津市周辺エリア以外のご相談をされる場合はその旨お伝えください。

土地家屋調査士さんとはなんの調査をするのですか?

土地家屋調査士というと何の調査をするのか?と疑問に思われる方も多いかと思いますが、土地や建物の登記や境界を決定するため等の調査をします。
まず資料等からその土地や建物の調査をします。法務局等の官公署や依頼者様から、土地に関する資料の収集・調査分析を行います。 次に現地の調査をします。

  • 1.土地の位置・形状及び利用状況の調査 土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。
  • 2.筆界(一筆の土地の境界)の調査 隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。
  • 3.一筆の土地の測量 確認された土地の筆界に基づき土地の広さ(地積)を測量します。
マイホームを新築しました。どんな手続きが必要ですか?

家を新築したときは、最初に土地家屋調査士により建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。

この建物表題登記が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。
建物保存登記に必要な書類は、
(1)所有者の住民票、
(2)委任状、
(3)住宅用家屋証明書などです。

保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。
例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。

大幅に変更のない増築または一部取り壊しでも表題変更登記をする必要がありますか?

軽微な増築・一部取り壊しの場合であっても、床面積が増減したり、屋根を葺き替えて構造が変わった場合などは、建物表題変更の登記をする必要があります。

以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか?

境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。どうしても見つからない場合や工事などでなくなってしまった場合には、隣地の方に立会っていただき「境界確定」を行なった上で、永続性のある境界標を設置しましょう。

お隣と境界のことでトラブルになってしまいました。解決方法はどのようなものがあるのですか?

境界トラブルにあたっての解決方法は、主に下記の4つになります。
1.専門家(土地家屋調査士など)に依頼して解決
2.筆界特定制度による解決
3.裁判外の紛争解決手続き(ADR法による解決)
4.裁判(境界確定訴訟など)
難解な問題を含んでいる場合がございますので、お困りの方は一度当事務所までご相談ください

農地転用・開発行為許可に関する質問

市街化調整区域に家を建てたいのですが・・・

都市計画区域は通常市街化区域と市街化調整区域に区分けされています。
市街化区域内であれば誰でも自由に建築物を建てることができますが、市街化調整区域内では一定の要件をみたす場合以外は建築ができません。
いずれにしろ、難解な問題を含みますので、お気軽にご相談ください。

農地転用の許可申請をしようとしたら、「土地の測量をしてください。」と言われましたが、測量は必要なのでしょうか?

許可後の造成工事や建築工事等の時に、隣地の所有者のトラブルが発生することがあります。工事中のトラブルは解決が困難ですので、できるかぎり事前に確認をするのがよいと思います。

開発許可申請の流れはどのようになりますか。

管轄によって違いますが、おおよそ下記のようになります。開発土地の境界確定測量 → 設計 → 協議(市町村) → 申請書提出 → 開発許可 → 造成工事着手 → 完成検査 → 検査済証、検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。

相続に関する質問

遺言書が2つでてきたのですが、どちらが有効なのでしょうか?

遺言書として有効な効力を発揮させるには、ある程度きまった形式で残されている必要があり日付は重要な部分になります。
もし遺言書が二通以上見つかった場合は、日付の一番新しい遺言書が有効とされます。遺言書をなかなか見つけて貰えず、発見されたときは遺産分割が終わっていた、というケースも稀にあります。
遺言の内容が遺産分割の内容と違っていた場合では、遺産を遺言道りに再分割する権利として相続回復請求権を行使することができます。

遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいのでしょうか。

相続人間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申立てることができます。遺産分割調停においては、調停委員が立ち会い、各相続人の意見や希望を聞いた上で、調停案を提示することになります。しかし、当事者の合意ができず、調停においても話し合いがまとまらない場合には、遺産分割審判の手続きに移ります。審判手続きにおいては、裁判官が各相続人の法定相続分、生前の財産分与分、年齢、職業、生活状況、心身の状態等を考慮した上で、遺産分割の内容を決定することになります。

亡くなった父の不動産の名義を変更したいがどうすればいいの?

相続登記が必要です。亡くなった人(被相続人)が生前所有していた不動産を、その人の配偶者や子供など(相続人)に名義変更する手続です。被相続人の出生から死亡までの戸籍と相続人の現在の戸籍で相続人を確定し、具体的な不動産の分配は、遺言書や遺産分割協議などで決めてから法務局へ名義を変更する登記申請(相続登記)をします。 不動産に関する権利には、所有権のほかに地上権や賃借権・(根)抵当権などがあり、これらの権利についても相続登記をします。また、亡くなった人が(根)抵当権の債務者になっている場合は、これについても登記をすることになります。

相続を放棄したいのですが、どうすればよろしいですか?

相続放棄をするには、相続開始後、自己のために相続があったことを知ったときから3ヶ月以内に被相続人の住んでいた地域を管轄する家庭裁判所に相続放棄の申述をしなければなりません。
家庭裁判所がその申述を受理することで相続放棄の効力が生じます。家庭裁判所において相続の放棄又は限定承認の手続をせずに、この期間を過ぎると単純承認したものとみなされ、相続放棄や限定承認をすることができなくなります。
なお、相続人が未成年者や成年被後見人の場合、『その法定代理人がその相続人のために相続の開始があったことを知ったとき』が起算点になります。

遺言書に、すべての財産を相続人以外の人に与える内容が書かれていた場合、相続人は財産はまったくもらえないのでしょうか?

遺言者(亡くなった方)の配偶者や子供(法定相続人)には最低限の相続分が民法で保障されています。これを遺留分といいます。
遺言によって法定相続人が遺留分に満たない財産しかもらえなかったときには、相続財産を多く受けとった人に対して、相続の開始及び減殺すべき贈与又は遺贈があったことを知った時から1年以内に遺留分の減殺請求をすることによって遺留分の財産を取り戻すことができます。
ただし、遺言者の兄弟姉妹には遺留分がありませんので、ご注意ください。

不動産に関する質問

不動産の売買を行うときはどうすればいいの?

不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。

不動産の贈与をしたいのですが、どうしたらいいのですか?

不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。ただし、贈与をする場合、贈与税が問題になることがあり「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断される方もいらっしゃいます。事前に管轄の税務署等にご相談していただき、贈与するか否か判断して頂くことをお勧めしますが、私どもには士業ネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。

住宅ローン完済しました。何か手続きが必要ですか?

住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行いましょう。

不動産の権利書を紛失しました。どうしたらよいのですか?

権利書は一度紛失してますと二度と再発行できません。ですが、権利書が紛失したからといって、法務局にある登記簿の記載まで滅失するわけではないので、権利そのものには影響ありません。
但し、その不動産について売買・贈与・抵当権の設定等によりその登記をする際に権利書が必要になりますが、権利証がない場合であっても、これに代わる方法により登記手続きをすることができますので、その際にはご相談ください。

商業登記に関する質問

なぜ商業登記が必要なのですか?

会社の登記(商業登記)は、どうのような会社なのかを一般に公示する制度です。そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかっています。そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料を科せられ数万円を支払わなければなりません。従って、会社の運営において、最低限、登記だけはしなければなりません。

役員に変更がなくても手続きをしないといけないですか?

役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料になり、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。また、官公署からの各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。

株式会社で、もう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか?

新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。したがって、役員の変更登記が必要となる場合があります。

成年後見に関する質問

成年後見制度はどんな制度ですか?

成年後見制度とは、ご高齢者や障害者等で、精神上の障害をお持ちの方のために、専門家が財産管理や身上監護をする制度です。成年後見制度は大きく分けて法定後見と任意後見があります。法定後見の場合、判断能力が不十分になった際に、ご自身のために家庭裁判所が専門家を選任します。これに対して、任意後見の場合、ご本人が元気なうちに誰に管理を任せるか決定することができます。

成年後見制度にデメリットはあるの?

成年後見制度を利用するデメリットは
・選挙権を失います(保佐、補助は除く)。
・会社の取締役に就けなくなったり、弁護士や医者等の一定の資格に就けなくなる。
ということです。
なお、成年後見制度を利用してもその旨が戸籍に記載されることはありません。

任意後見契約以外に他の契約をする必要はありますか?

任意後見契約は判断能力が十分にあるときに締結しますので、実際にご本人の判断能力が低下して後見人が就任する時期は、契約締結から数十年後というケースも考えられます。
任意後見契約締結後に任意後見契約の効力が発生するまでの間、後見人予定者と、ご本人との間の連絡を定期的にとっていなければ、判断能力が低下した時期をすぐに知ることができません。そこで、任意後見契約締結後、任意後見契約の効力が発生するまでの段階として、見守り契約、任意代理契約があります。
また本人が亡くなった後の葬儀の手配、遺産の整理等死後の事務について決めておくには死後事務委任契約を、遺産の配分を決めておきたい場合には遺言書の作成をしておく必要があります。詳しくはご相談ください。