土地家屋調査士が扱う土地登記について
登記というと一般の方には登記は複雑だし、難しそう。
登記簿は専門用語が難しくてよくわからない。
などの声が多いかもしれません。日本の不動産登記制度では、皆様の大切な財産である土地や建物の所在や面積の他や、その不動産の所有者の住所・氏名などを国の機関である法務局に提出し記録してもらうことで権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、不動産取引の安全と円滑を図るようにしています。マイホームの購入の際や、不動産の取引をする際、はたまた不動産を相続される際などに接する不動産登記。一般の個人の方などは、一生に何度も関わることは少ない不動産登記制度ですが、登記をしっかりすることは自分の大切な財産である不動産を守るためにも重要なことです。ここでは、不動産の登記制度や役割について、わかりやすく説明していきたいと思います。
- 「不動産登記」は大きく分けて２種類
- １つは「表示に関する登記」でもう１つは「権利に関する登記」です。「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況。例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利関係。例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。表示に関する登記と権利に関する登記どちらも登記をする際にはなくてはならないものになります。
土地登記の種類
土地表題登記
土地表題登記とはまだ登記されていない土地について、初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。大抵の不動産取引では、登記されているものを名義変更などされることがほどんどです。
- 土地の払い下げを受けた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
土地分筆登記
土地分筆登記とは、言葉通り分ける筆をということで、登記記録上で1つの土地を数筆の土地に分ける登記のことです。一筆の一部を分割して売買してなどの有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
- １つの土地を複数の土地にわけたい方
- 将来の相続に備えあらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方
土地合筆登記
土地合筆登記とは、言葉通り合わせる筆をということで、複数の土地を1筆（１つ）にまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったいくつかの満たさなければならない要件があり、注意が必要となります。
- 相続の前提に合筆されたい方
- １つの土地が登記記録上いくつかに分かれてまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方
土地地目変更登記
土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時に必要な登記です。（例えば、山林を宅地にされたい場合など） 土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符合させるためにする登記です。（農地転用許可が必要な場合があります）
- 土地の地目（土地の利用目的）を変更したい方
- 土地を所有の方で利用目的を変更された方（例 畑⇒宅地）など
土地地積更正登記
土地地積更正登記とは、登記簿上に記載された登記上の土地の面積を正しい数値に改める登記です。 登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記 です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必 要となり、土地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
- 登記簿の面積を正しくしたい方
- 実際に測量したところ、登記簿面積と実測面積が異なる方など